Zasiedzenie nieruchomości

Często zdarza się, że ktoś mieszka na danej nieruchomości, płaci za nią podatki, dba o działkę, jednakże w księdze wieczystej lub w rejestrze gruntów nie widnieje jako właściciel nieruchomości, pomimo, że w świadomości tej osoby jest ona właścicielem, zaś działka w posiadaniu rodziny jest od pokoleń.

Sąsiedzi, rodzina i znajomi również są przekonani, że to ta osoba urzędująca na danym terenie jest właścicielem.

Do takich sytuacji dochodzi z różnych powodów. Zazwyczaj powodem są nieuregulowane sprawy spadkowe, własnościowe, nie dochowanie formy aktu notarialnego przy umowie sprzedaży nieruchomości.

Brak formalnego potwierdzenia własności danej nieruchomości powoduje, że takiej działki nie można sprzedać, gdyż posiadacz działki nie figuruje jako właściciel.

Może się również okazać, że osoba która jest wpisana do księgi wieczystej jako właściciel wystąpi w stosunku do posiadacza o wydanie nieruchomości.

Jeżeli znajdujemy się w sytuacji w której nie posiadamy tytułu prawnego do działki, należy rozważyć czy możemy wystąpić do Sądu o stwierdzenie nabycia własności danej nieruchomości przez zasiedzenie.

Aby można było zastosować zasiedzenie muszą być spełnione pewne warunki:

  • upływ czasu,
  • samoistne posiadanie nieruchomości,
  • nieprzerwane posiadanie,

Ustawodawca rozróżnia dwa okresy po których upływie możemy zasiedzieć daną nieruchomość, uzależniając je od dobrej lub złej wiary posiadacza.

Jeżeli jesteśmy w posiadaniu danej nieruchomości w dobrej wierze, wystarczy 20 lat aby dana nieruchomość stała się formalnie naszą własnością.

W przypadku złej wiary okres jaki musi upłynąć to 30 lat.

Ustawodawca wskazuje również, że koniecznym do zasiedzenia jest samoistne posiadanie nieruchomości. Oznacza ono w przybliżeniu, że osoba zasiadująca nieruchomość powinna władać nią tak jak czyniłby to właściciel tej nieruchomości.

Sąd badając czy posiadanie jest samoistne sprawdza czy zostały spełnione dwa elementy corpus i animus. Corpus oznacza możliwość wykonywania fizycznego władztwa nad zasiadywaną nieruchomością, zaś animus wyraża wolę posiadania zasiadywanej nieruchomości tak jak właściciel.

Istotne jest również, czy samoistne posiadanie nieruchomości jest nieprzerwane tj. czy przez odpowiedni okres działka znajdowała się wyłącznie w naszym posiadaniu. Oczywiście istnieje domniemanie prawne przyjmujące ciągłość posiadania. Warto również zaznaczyć, że ustawodawca traktuje przemijającą przeszkodę w posiadaniu nieruchomości jako nieprzerywającą jej ciągłości.

Spełnienie powołanych powyżej warunków tj. odpowiedni upływ czasu, samoistne nieprzerwane posiadanie dają nam możliwość uzyskania tytułu prawnego do działki.