W praktyce dość często klienci na moje pytanie o formę prawną ich mieszkania odpowiadają, że jest własnościowe. Kolejne pytania pokazują, że pod tym pojęciem kryje się zarówno spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu jak i odrębna własność lokalu.
Potocznie stawiany jest znak równości pomiędzy tymi pojęciami. Jednakże tylko odrębna własność lokalu może być nazywana własnością. Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu jest tylko ograniczonym prawem rzeczowym.
Czym jest spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu? Jakie nam daje uprawnienia?
Tak jak wspomniano powyżej jest to ograniczone prawo rzeczowe, nie własność. Zatem w przypadku zbycia lokalu przedmiotem sprzedaży jest prawo. Własność lokalu należy do spółdzielni. Do spółdzielni należy również własność udziału związanego z częściami wspólnymi budynku i nieruchomości na której znajduje się budynek. Gdy posiadamy odrębną własność mieszkania to do nas należy własność lokalu. Do nas należy też udział we własności części wspólnych budynku i udziału w nieruchomości na której znajduje się budynek.
Konsekwencją powyższego jest możliwość powzięcia przez spółdzielnię kredytu i zabezpieczenie go własnością jaka przysługuje spółdzielni. Mogą to być m.in budynki w których znajdują się spółdzielcze własnościowe lokale. Oczywiście nie jest to problematyczne, gdy na powyższe zgadzają się mieszkańcy. Jednakże w przypadku nieuczciwego zarządu może dojść do nadużyć.
Obecna regulacja prawna pozwala jednak na zwinne przekształcenie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu w odrębną własność.
Zgodnie z art. 1714 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, na nasze pisemne żądanie spółdzielnia ma obowiązek zawrzeć umowę przeniesienia własności lokalu. Dotyczy to oczywiście osób posiadających prawo do spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu.
Spółdzielnia nie pobiera z tego tytułu żadnych opłat. Osobę żądającą przeniesienia na własną rzecz własności obciążają jedynie koszty notarialne. Są one ustawowo ograniczone do wysokości 1/4 minimalnego wynagrodzenia za pracę.
Po podpisaniu aktu notarialnego stajemy się właścicielami odrębnej własności lokalu, co znajdzie odzwierciedlenie w księdze wieczystej.
W przypadku spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu nie jest ona obowiązkowa, chociaż można ją założyć. Odrębna własność zawsze wiąże się z koniecznością posiadania księgi wieczystej, co daje większą przejrzystość prawną i ułatwia uzyskanie kredytu hipotecznego. Banki chętniej udzielają kredytów na mieszkania stanowiące odrębną własność, ponieważ stanowią one bezpośrednie zabezpieczenie dla kredytodawcy.
Różnice dotyczą także zarządzania budynkiem i obowiązków finansowych. W przypadku spółdzielczego prawa decyzje dotyczące nieruchomości podejmuje spółdzielnia, a właściciel lokalu jest zobowiązany do opłacania czynszu oraz innych kosztów jej działalności. Osoby posiadające mieszkanie na zasadach odrębnej własności zazwyczaj tworzą wspólnotę mieszkaniową, w której właściciele mają większy wpływ na sposób zarządzania budynkiem, a opłaty są związane wyłącznie z utrzymaniem części wspólnych.
