Wiele osób wynajmuje mieszkania i czerpie z tego dodatkowe korzyści finansowe. Idylla trwa do momentu gdy trafimy na najemców, którzy nie korzystają z mieszkania w sposób zgodny z umową, w szczególności nie płacą czynszu.
Przy zawarciu „zwykłej” umowy najmu z reguły w umowie określone są możliwości wypowiedzenia umowy w przypadku nie wywiązywania się z umowy przez najemcę. Gdy najemca zalega z czynszem, możemy wezwać go do zapłaty, wypowiedzieć takiej osobie umowę najmu i wezwać do opuszczenia i opróżnienia z lokalu.
Co jednak gdy najemca nie płaci i dalej mieszka w lokalu, pomimo kierowanych do niego wezwań?
W praktyce, gdy najemca nie płaci, jeżeli nie chcemy się narazić na zaległości czynszowe, opłaty musimy sami uiszczać. Oczywiście dług haniebnego lokatora cały czas rośnie i jak wystąpimy do sądu o zapłatę to po przeprowadzeniu postępowania sądowego otrzymamy wyrok zasądzający zapłatę na naszą rzecz, z którym, po nadaniu klauzuli wykonalności, możemy się udać do komornika. Procedura ta w zależności od sądu i działań najemcy potrwa kilka miesięcy.
Gdy najemca nadal mieszka w naszym mieszkaniu i nie chce się wyprowadzić pozostaje nam droga sądowa, aby pozbyć się niewygodnego lokatora.
Po wezwaniu najemcy do dobrowolnego opuszczenia i opróżnienia lokalu, kierujemy powództwo cywilne o eksmisję do właściwego sądu.
W zależności od czasu postępowania i postawy najemcy, sprawa może potrwać kilka miesięcy.
Po uzyskaniu wyroku oraz klauzuli w przypadku gdy były najemca dalej okupuje nasze mieszkanie, musimy się udać do komornika. Ten już w asyście policji wyprowadzi niechcianego lokatora.
Oczywiście sytuacja opisana powyżej zdarza się rzadko jednak istnieją instrumenty, którą pomogą właścicielom zabezpieczyć się przed taką sytuacja i „wyprowadzić” byłego najemcę bez konieczności przeprowadzania sprawy sądowej o eksmisję.
W ustawie o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego w art. 19 a wprowadzono instytucję najmu okazjonalnego, która pozwala, po spełnieniu kilku warunków, na efektywne i szybkie odzyskanie mieszkania.
Czym jest najem okazjonalny?
Umowa najmu okazjonalnego jest szczególnym rodzajem umowy najmu, może dotyczyć lokali tylko na potrzeby mieszkaniowe oraz być zawarta na czas określony nie dłuższy niż 10 lat.
Aby umowa była ważna należy ją podpisać w zwykłej formie pisemnej. Dodatkowo konieczne jest załączenie:
- Oświadczenia najemcy w formie aktu notarialnego, w którym poddaje się on egzekucji i zobowiązuje się do opróżnienia i wydania lokalu użytkowego na podstawie umowy najmu w terminie wskazanym w żądaniu opuszczenia lokalu.
- Wskazanie przez najemcę innego lokalu, w którym będzie mógł on zamieszkać w przypadku egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu.
- Oświadczenie właściciela lokalu lub posiadającej tytuł prawny do lokalu, w którym miałby zamieszkać eksmitowany, o wyrażeniu zgody na jego zamieszkanie.
Po podpisaniu umowy i załączeniu do niej wymaganych dokumentów, dla ważności umowy konieczne jest zgłoszenie do Urzędu Skarbowego faktu zawarcia umowy w terminie 14 dni.
Po spełnieniu powyższych warunków, w przypadku gdy najemca nie opuszcza umowy po upływie terminu jej zawarcia lub po terminie oznaczonym w wypowiedzeniu, właściciel może bez wszczynania postępowania sądowego o eksmisję, poprosić w sądzie o nadanie klauzuli wykonalności. Z klauzulą wykonalności idziemy wprost do Komornika.
Czy najem okazjonalny jest lepszy od zwykłej umowy najmu?
Ostrożna byłabym w stwierdzeniach, która umowa jest dla nas lepsza. Przede wszystkim najem okazjonalny jest bardziej sformalizowaną formą umowy najmu i wiąże się z pokryciem kosztów notariusza przy składaniu oświadczenia najemcy. Kwota ta jednak nie jest duża, bo notariusz nie może pobrać opłaty wyższej niż 1/10 minimalnego wynagrodzenia. Oczywiście może pobrać niższą opłatę.
Najem okazjonalny zabezpiecza w większej mierze prawa właściciela. Pozwala na sprawne odzyskania mieszkania w przypadku gdy były najemca nie chce go opuścić. Pozwala zaoszczędzić czas w jakim trwałoby postępowanie sądowe o eksmisję jak również pieniądze związane z postępowaniem czy ponoszeniem opłat za lokal, w którym mieszka ktoś kto nie płaci.
Dla kogo najem okazjonalny?
Jednoznacznie nie da się udzielić tej odpowiedzi. Zawsze zależy to od konkretnej sytuacji i potrzeb właściciela wynajmowanego lokalu. Z reguły osobami, które decydują się na najem okazjonalny są osoby, które mają już przykre doświadczenia związane z najemcami. Najważniejsze jest aby przed podjęciem decyzji dotyczącej rodzaju umowy najmu porozmawiać z adwokatem. Na pewno udzieli wskazówek dotyczących rodzaju umowy najmu jak również jej treści pozwalając, zabezpieczyć maksymalnie nasze prawa.
